特色小鎮行業發展研究報告

發布者:管理員  2019/12/5 8:44:30

特色小鎮行業發展研究報告

一、行業發展概述

(一)特色小鎮概況

特色小鎮,是指具有優美的生態環境和優良基礎設施,依賴某一特色產業和環境因素(如地域、生態特色、文化等),打造的具有明確產業定位、文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開發項目,是產業聚集地、消費聚集地、新行城鎮化三區合一,產城一體化的新型城鎮化模式。

特色小鎮這一概念2014年發端于浙江,2015年底習近平總書記對浙江“特色小鎮”建設做出重要批示,由20167月住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部下發《關于開展特色小鎮培育工作的通知》在全國范圍內掀起熱潮。在《通知》中,三部委提出了產業、環境、文化、設施服務、機制體制5個方向的培育要求。

圖表1. 特色小鎮的培育要求


名稱

內容

產業形態

產業定位精準,特色鮮明,做到特、精、強

戰略新興產業、傳統產業、現代農業

環境

布局和周邊環境協調,格局保持古典特征

宜居的路網、居民區、綠地、店鋪布局等

傳統文化

歷史文化遺存的保護和利用

非物質文化遺產的活態傳承

設施服務

基礎設施:自來水、污水、垃圾、道路交通、綠化、防災設施

公共服務設施:教育、醫療、文化、商業等

機制體制

發展理念、發展模式、規劃建設管理、支持政策、鎮村融合發展的創新

資料來源:《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,匯創資本整理

(二)特色小鎮分類

特色小鎮分類的核心在于兩點:一是發展的動力源,即主要的收入來源和盈利模式是什么;另外一個考慮因素是居民來源,即大部分居民是原有的鎮域居民還是外來城市人口。按照上述核心點進行分類,特色小鎮可以分為四類,即科技型小鎮、農業小鎮、文旅小鎮、產業小鎮。根本上講,任何一種特色小鎮基本都是屬于這三種類型或三種類型的復合版。

圖表2. 特色小鎮分類


來源:網絡,匯創資本整理

(三)相關產業政策

2016年以來,國家發改委、住建部聯合多個銀行出臺多項支持特色小鎮建設的政策文件及金融支持文件。

圖表3. 特色小鎮建設相關產業政策



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二、特色小鎮發展現狀

(一)特色小鎮發展背景

2014年特色小鎮的概念被提及開始,國家和地方層面都對特色小鎮的建設十分關注,不斷從各個層面出臺若干意見、規劃,從而促進小城鎮的發展與產業轉型升級。同時,浙江省率先開展特色小鎮建設,并且取得了巨大成就,引起大眾矚目,各地區紛紛開始省一級的特色小鎮建設。在大環境下,國家號召去低產能,去除無效供給,大力推進產業融合,促進產業升級,特色小鎮的建設便成為城市發展的一個重要規劃,逐步在全國展開。推進當前特色小鎮,新型城鎮化建設是多方力量推進的結果。以國家層面為主的十三五規劃綱要,推動新型城鎮化建設,因地制宜發展建設特色城鎮、魅力城鎮。前后共計公布了400多個國家級特色小鎮,規劃要在2020年建成1000個左右的具有特色的有吸引力的特色小鎮,實現地區經濟的先發展。

(二)特色小鎮發展歷程

改革開放以來,我國特色小鎮經歷了三個發展階段:第一階段即探索階段,2014年浙江省省長李強首提“特色小鎮”;第二階段為成型階段,習近平在《浙江特色小鎮調研報告》上做了重要批示;第三階段為全面推廣階段,這個階段特點為國家發布引導政策,隨后地方政策密集出臺,全國各地特色小鎮建設如火如荼。

總體來看,特色小鎮建設正成為當下我國的經濟新熱點,迅速崛起。熱潮之下,特色小鎮已經不再是一個普通的經濟學概念或者行政學概念,而是一個實實在在的集產業、文化、旅游和社區功能于一體的經濟發展引擎。

中國特色小鎮發展歷程


來源:網絡,匯創資本整理

(三)特色小鎮建設規模

截止目前全國特色小鎮一共403個,其中第一批127個,第二批276個。從人口規模來看,人口數量超100萬的特色小鎮有32個,人口數量超20萬的特色小鎮有6個。

從各區域的特色小鎮數量來看,華東地區的數量是最多的,有117個,其中浙江省數量最多,為23個。浙江省從2014年開始全面啟動特色小鎮培育工作,目前已經取得了矚目的成績。小鎮數量并列第二的是江蘇和山東,擁有22個特色小鎮。

第一批、第二批特色小鎮地區分布

來源:公開資料,匯創資本整理

結合住建部推薦工作的通知,特色小鎮的類型主要有工業發展型、歷史文化型、旅游發展型、民族聚居型、農業服務型和商貿流通型,經過整理分析,旅游發展型的特色小鎮數量最多,為155個,占總數的38.5%;其次為歷史文化型特色小鎮,數量為97個,占比為24.1%。

從這些數據來看,國家可能更支持旅游發展型和歷史文化型的特色小鎮,一方面習近平總書記說過青山綠水就是金山銀山,而旅游發展型能更大限度地合理開發利用當地豐富的旅游資源,提升當地的人民生活水平,保持可持續發展;另一方面,中華上下五千年,具有深厚的文化底蘊,但是很多地方并未注重保護、合理開發,歷史文化型的特色小鎮建設,能夠深入挖掘中國文化,有利于保護我們的文化使其更好地傳承下去。同時,對于全國各地申報的特色小鎮能夠更容易上榜也具有一定的指導作用,從這些數據可以看出,申報旅游發展型和歷史文化型可能更容易申報成功。

 

來源:公開資料,匯創資本整理

(四)兩批國家特色小鎮項目階段性成果總結

經過近2年的發展,中國127個第一批特色小城鎮和第二批266個特色小鎮(包括非建制鎮的特色小鎮和建制鎮的特色小城鎮)已經取得了較好的成果。

1)新增大量就業人口,顯著提升人均收入。根據相關機構統計數據,整體特色小鎮帶動新增就業人口近25萬人,平均每個小鎮新增工作崗位近1000個,居民人均純收入較全國平均水平高1/3。

2)地理分布特征方面,平原、丘陵、山區的比例基本上為三分天下;從交通便利性來看,農業地區占比為43%,大城市近郊30%,城市遠郊27%;基礎設施配套等相對完善,多數小鎮實現普及自來水、較高的生活垃圾處理率、銀行和生活商業覆蓋等,基本達到縣級平均水平。

3)功能類型角度來看,兩批特色小鎮中旅游文化類的小鎮最多,產業類小鎮數量較少。據統計,兩批特色小鎮中,85%的小鎮擁有省級以上非物質文化遺產,80%以上的小鎮定期舉辦民俗活動,70%以上的小鎮保留了獨具特色的民間技藝。

4)體制機制創新效應顯著。資金來源方面來看,約一半的小鎮采用了PPP模式,有近3/4的小鎮采用購買市場化服務項目的模式進行運營;約90%以上的小鎮建立了規劃、建設、管理機構和“一站式”綜合行政服務,大大縮短了行政管理的鏈條并提升了效率,同時約80%的小鎮設立了綜合執法機構。

(五)特色小鎮發展前景

根據已經初步建成,企業已進駐運營的部分小鎮統計來看,平均一個特色小鎮投資額約為50-60億,規模較小的約為10億,而較大可達到百億。按照住建部總規劃1000個特色小鎮將產生5-6萬億投資額,占全國總GDP7%;如果按31個省市的規劃總和,2400多個特色小鎮將產生12-15萬億投資額,可為經濟增長提供強大推力。

另外,從對國內已建成小鎮的樣本統計來看,總投資中基建設施投資約占比30%-50%,估算全國1000個小鎮基建投資將有1.5-3萬億。

部分有代表性的特色小鎮投資情況

來源:公開資料,匯創資本整理

三、特色小鎮發展模式分析

根據兩批特色小鎮的建設成果可以發現,多數小鎮仍然坐落于大城市內部或近郊區域,更多的還是對于城市內原有資源和新增外部資源的重新整合,是對于原有商務CBD等區域產業發展業態的一種模式升級,將原有濃重的商業或產業生態添加更多宜居、宜業、宜娛的元素。

同時,這些小鎮的開發模式不外乎兩種,一種是“政府引導,企業主導”模式,一種是“政府主導”模式。

(一)“政府引導,企業主導”的開發模式

這種開發模式更多強調產業自身的內驅動力,政府在特色小鎮的建設過程中更多的是配建制度和環境的角色,以最高層級的規劃作為引導力量,在建設過程中由企業和社會資本起主導作用,負責具體的戰略落實、建設和運營。

以杭州玉皇山南基金小鎮為例,小鎮坐落于上城區目前僅有的成片規劃區塊,規劃面積3.2萬平方公里,玉皇山南基金小鎮堅持政府引導、企業主體、市場化運作,成立了玉皇山南建設發展公司,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,以企業為投資建設主體,主導小鎮的“國際化”、“專業化”、“市場化”發展。

(二)“政府主導”發展模式

與民營經濟力量較強相伴隨的一般是該區域的經濟活力較強,而與之相對的,政府力量占絕對優勢地位的區域往往表現為經濟活力較差,進而在特色小鎮建設過程中,由于企業和社會資本能力不足,政府角色定位多表現為“大包大攬”模式。

以福建嵩口古鎮為例,該類小鎮的典型特質是依托當地優質的歷史文化底蘊、民俗文化傳統、特色景觀資源,這些是滿足建設特色小鎮的重要條件。

這類文旅小鎮存在且生命力活躍的一個大前提是在大城市周邊,滿足城市人群周邊游需求,而對于獨懸于生態環境較優質但交通不便、或是景區缺乏足夠特色的文旅小鎮將面臨非常尷尬的境地,尤其考慮到這一區域經濟活力不強、基礎設施建設較差、地方政府財力薄弱三大問題,此類特色小鎮的建設最具可操作性的方案即為政府全權負責型。

如果由政府全權負責,那么特色小鎮的設計和建設的水平應該不會出太大的問題,但是在整個特色小鎮的不斷開發和升級中,需要大量的資金投資,采用股權投資、PPP或基金模式都有可能,但一定要關注的是政府政策支持的力量和資金持續的流入。

值得注意的是,文旅小鎮的優質生態環境只是吸引人口流入的充分條件,而不是充分必要條件,旅游只是人口的流動,而并不意味著小鎮能夠實現長久的人口導入,尤其是西部的特色小鎮對這一問題尤其應該給予充分重視。

四、國外特色小鎮案例分析

(一)登山天堂沙木尼小鎮

1、綜述

沙木尼小鎮(Chamonix)位于法國中部東側,毗鄰意大利和瑞士,坐落于阿爾卑斯主峰勃朗峰腳下的山谷里。作為現代登山運動發源地,長住居民僅1.3萬人的沙木尼被稱為戶外愛好者的樂園、滑雪者的天堂,每年需接待超過200萬的登山滑雪者和日常游客。沙木尼小鎮能成為戶外運動的天堂,原因主要有二:其一,小鎮海拔1035米且位于山谷中,是理想的登山活動出發點;阿爾卑斯山的主峰勃朗峰為小鎮帶來獨一無二的登山資源;其二,17868月獵人杰克·巴爾瑪和醫生米歇爾·帕卡爾兩人首次登上了勃朗峰,引發了歐洲登山運動的熱潮,歷史積淀及戶外運動偏好成就了沙木尼在登山活動中的極高地位。

沙木尼小鎮地理位置及風景


來源:網絡,匯創資本整理

2、產業體系

沙木尼具有世界上最完備的高山運動教育培訓系統,以世界上第一所登山向導學?!▏鴩一┑巧綄W校(ENSA)為代表。ENSA建立于1943年,由法國體育部的直接管轄,使命是“發展和提高山地運動水平,研究和分析山岳安全風險,訓練高水平運動員”。學校有著嚴格的培訓、考核、認證體系,經過幾十年的發展,培養了一大批國際頂尖的向導和登山家。

在法國,登山向導對顧客的行為承擔法律責任,這些以技術高超、經驗豐富,責任感強而著稱的向導們在全世界都享有盛譽。國立登山滑雪學校開設的項目有登山向導、滑雪教練、高山協作、救援、滑翔傘教練。學校設備齊全,配有六個可容納20至80人的會議室、一個可容納220人且配有錄像投影機的階梯教室、一棟配有132個標間的宿舍樓、一個自助餐中心、一個健身房、一個器材室及其它科研場所。因為ENSA的存在,沙木尼成為全球登山標準的定制者,完善的培訓和卓越的服務成為其登山產業發展的護城河。

圖表9. 法國國家滑雪登山學校

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登山是沙木尼的支柱產業,在吸引登山游客的基礎上,沙木尼注重相關體育項目、賽事、休閑、文化藝術產業的開發。多元化戰略不僅在數量上吸引了更多游客,也進一步提升了游客的支付意愿。服務內容從“登山”向“登山+運動+休閑”的改變,極大提升了沙木尼作為體育休閑小鎮的知名度:

1)沙木尼有著豐富的體育運動資源,除攀登之外,滑雪、高山滑翔、溪降運動等也開展得非常廣泛。2003年環勃朗峰超級越野賽正式舉辦,作為世界上最著名的越野賽事之一,每年8月的賽事在2016年吸引超過2000名越野跑精英和數萬名跑步愛好者參與。

環勃朗峰超級越野賽

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(2)沙木尼擁有完善的休閑產業鏈配套。
向導服務上,專業的向導公司擁有超過150名注冊職業登山向導,能為游客提供沙木尼地區的全方位攀登、滑雪服務;住宿服務上,星級酒店、青年旅舍、家庭旅館、公寓、露營營地共有50余家,并有房屋租賃、度假中心等物業接待服務。商業服務上,共有登山、滑雪及紀念品等40余家體育用品商店,有提供沙木尼傳統美食和西式休閑美食的餐飲娛樂服務;醫療服務上,形成“急診+醫院+研究中心”的綜合醫療服務體系,如:夏蒙尼醫院、高原生態系統研究中心、山地醫學培訓與研究所;觀光交通上,纜車道于1955年正式啟用,將海拔1035米的沙木尼和海拔3842米的南針峰連接起來,不但可使游客領略到冰雪風景,更為登山者和滑雪者帶來了極大便捷。

3)進一步開發文化藝術資源。一方面,沙木尼吸收了不同時期建筑風格的精華,數百年歷史的巴洛克教堂、黃金時代的宮殿、“Art Deco”外觀、奢華別墅、傳統農舍和古樸木屋共生于此,建筑多樣性成就了沙木尼獨特的城鎮魅力。另一方面,每年8月舉辦的阿爾卑斯山音樂節將旋律帶到壯麗的勃朗峰之上,使來此度假的音樂愛好者們盡情沉醉和釋放。

 

圖表12. 沙木尼多風格建筑

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 阿爾卑斯山音樂節


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3、發展歷程

沙木尼的作為特色小鎮的最初起源,來自1786年8月當地獵人巴爾瑪和醫生帕卡爾兩人首次登上勃朗峰;1821年開始,沙木尼開始發展登山服務業,小鎮內34名的本地向導組成了一個向導公司;1924年第一屆冬季奧運會在沙木尼舉辦,世界性的滑雪教練訓練中心也在這里落戶。至此,沙木尼的特色小鎮地位已經基本

 沙木尼發展時間軸

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沙木尼已經建立了以專業化教育培訓機構為保障、以多元化休閑運動項目為核心、以完善配套服務為補充的休閑產業鏈條。

圖表15. 沙木尼休閑產業鏈


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(二)網球小鎮小鎮溫布爾登

1、綜述

溫布爾登(Wimbledon)是位于倫敦西南部的小鎮,其知名度來自溫布爾登網球公開賽。溫網由全英俱樂部于1877年舉辦,賽事于每年6月最后一周星期一至7月初定期舉行。溫網是全球四大網球公開賽中歷史最為悠久的賽事。溫布爾登沒有特別的支柱工業,溫網自舉辦起,就以巨大的吸引力帶動小鎮相關產業的發展。

溫布爾登

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2、產業體系

溫網于1877年首次于全英草地網球和門球俱樂部管理之下在溫布爾登Worpl路附近的一塊場地舉行,當時僅有男子單打比賽。1884年,全英俱樂部增加了女子單打和男子雙打比賽,女子雙打和混合雙打則在1889年加入。1922年比賽搬遷到到了如今的Church路場地。如同其他3項“大滿貫”賽事,溫布爾登在1968年網球公開時代到來之前,只對頂級的業余選手開放。而之后,溫網是所有職業選手的圣地。

圖表17. 溫布爾登發展歷程

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溫布爾登現在有18個草地,9個硬地和兩個室內球場。其中,中心球場是決賽舉辦地,可容納觀眾15800人,1號球場則可容納觀眾11400人,2號球場能容納觀眾4000人,3號球場可以容納2000人。比賽舉辦時,現場觀眾累計可達30萬人以上,而觀看電視實況轉播人次則在5億以上。2016年,溫網的賽事總收入達到2.03億英鎊,其中門票、食物和周邊商品貢獻約5000萬磅,贊助商和供應商貢獻約4000萬磅,剩余的1億磅則來自轉播分成。最終,賽事凈利潤為4200萬英鎊。

圖表18. 溫布爾登網球場及比賽盛況

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溫網歷史悠久,網球傳統的延續強化其網球賽事的獨特地位。從1877年舉辦至今,延續不變的賽事傳統為溫網打上了重要烙印。與其他三大網球公開賽不同,溫網參賽選手須穿著白色球衣在草地上比賽,而球童則規定穿著綠色制服;女選手其姓之前被冠以“小姐”或“夫人”,男選手則直呼其姓;溫網不按照世界排名來定種子排位,而是通過選手的草地比賽表現給出排位;除了幾大主要贊助商如勞力士、匯豐、依云外,溫網的主賽場不接受其他贊助。

溫網不斷攀升的獎金也是吸引選手參賽的一大因素。1984年,溫網男子單打冠軍獎金為10萬英鎊,女子單打冠軍為9萬英鎊;1985年男單冠軍為13萬英鎊;1987年男單冠軍獎金為15.5萬英鎊;1991年男單冠軍獲24萬英鎊,女單冠軍獲21.6萬英鎊,甚至第1輪遭淘汰選手也可獲得一筆獎金,男子3600英鎊,女子2790英鎊。如今,溫網已經實現了男女運動員獎金持平政策,每年共有2700萬磅獎金,已經超過美網(2600萬磅)、澳網(2300萬磅)、法網(2200萬磅)成為獎金最多的公開賽。

溫網單打獎金表



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由于沒有支柱工業,溫網及其帶動的基建、觀光、餐飲活動等成為小鎮的重要收入來源?;ǚ矫?,球場持續翻刺激小鎮經濟增長。近兩年14號、15號球場將擴展地基,新的餐館、照相室、訓練館將開始修建。此外,還有64個大大小小的建設項目開展,總投資會達到千萬英鎊級別。賽事用品方面,每年溫網消耗50000余個網球、超過350000杯茶和咖啡、超過28000kg草莓(奶油草莓是溫布爾登的官方零食)。

 溫布爾登網球博物館及奶油草莓

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旅游方面,溫布爾登網球博物館、球場是游客參觀的重要景點,著名的溫布爾登手巾在賽事期間可以賣出約28600包;另外,迷你型小球場可供球迷們在排隊間歇打球娛樂,還有大牌球星候場對弈;帳篷露營也是旅行的重要活動。據英國媒體報道,溫布爾登住戶如果選擇在溫網賽事期間出租房屋,收入約為其一年工資。因此,小鎮依附于溫網賽事之上,整體生活水平較高。

(三)新西蘭皇后鎮

1、綜述

新西蘭皇后鎮位于新西蘭東南部瓦卡蒂普湖邊,被南阿爾卑斯山環繞,是世界蹦極的發源地。小鎮面積25平方公里,人口稀少只有1萬4千多人,常駐人口主要從事旅游和酒店相關的工作。小鎮配套設施完善,機場據鎮中心僅8公里,鎮上有酒店200多家,其中高端酒店有皇后鎮希爾頓酒店、里斯酒店等。

皇后鎮被譽為“探險之都”的原因在于其得天獨厚的自然資源。南阿爾卑斯山是新西蘭最高大的山脈,巍峨高聳、峽灣眾多,是蹦極的極佳選擇。同時,美麗的瓦卡蒂普湖是新西蘭第三大湖泊,由于形狀獨特有特殊的潮汐現象頗具特色。因此,除蹦極外,滑雪、噴射快艇和山地自行車均是“探險之都”皇后鎮的熱點項目。

圖表21. 新西蘭皇后鎮

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2、產業體系

皇后鎮具有商業蹦極發源地的獨特標簽,從單一的蹦極項目發展到戶外運動綜合勝地。皇后鎮卡瓦勞大橋是世界商業蹦極的發源地。蹦極時一種源于南太平洋瓦努阿圖的一種傳統活動。新西蘭人哈科特,在卡瓦勞大橋首次成立商業蹦極組織反彈跳躍協會,進行商業蹦極活動。為了宣傳蹦極哈克特更是從埃菲爾鐵塔跳下,讓蹦極推廣到全球?;屎箧偼ㄟ^蹦極這單一項目就吸引了眾多游客。

同時,小鎮擁有的自然地理資源優勢適合發展其他不同的極限運動,進一步形成了極限運動的集群效應。小鎮所處的南阿爾卑斯山南段,山體陡峭,有激流,山頂被冰川覆蓋,能進行攀山、漂流、山地自行車和冰川徒步等項目。在冬天,整個山體被冰雪覆蓋,小鎮附近有四處天然滑雪場。瓦卡蒂普湖,湖面開闊,能發展帆船劃艇和水上飛機活動。小鎮還開展滑翔傘、跳傘、熱氣球等項目。由于地理條件復雜多變,種類齊全,小鎮可發展的項目眾多,成為有超過200多個項目綜合性戶外運動的“探險之都

皇后鎮戶外運動


來源:網絡,匯創資本整理

發展戶外運動的同時,皇后鎮鎮最大程度保留了皇后鎮的天然景色,游客可以在體驗驚險刺激的同時享受小鎮夢幻般的美景,因此小鎮的休閑旅游項目同樣十分有名。瓦卡蒂普湖和南阿爾卑斯山有極大的觀賞價值,其中具有代表性的有米爾福德峽灣游船光、螢火蟲洞、觀景纜車和皇后鎮山頂觀星?;屎箧偟拿谰耙詨艋寐劽?,電影魔戒曾在這里取景,電影魔戒曾在這里取景,小鎮發展出了以電影《魔戒》為主題的旅游路線。因為景色浪漫,小鎮萌生出婚慶產業。此外,小鎮近年開始發展的高端度假旅游成為特色,位于瓦卡蒂湖北端的布蘭凱特灣是新西蘭最好的度假莊園之一。文化節日方面,皇后鎮在每年6月底到7月初南半球的冬天,均會舉辦“皇后鎮冬之祭”慶祝冬天到來,這是新西蘭最大規模的冬季慶典活動。

圖表23. 皇后鎮魅力景色與度假村

來源:網絡,匯創資本整理

3、發展歷程

皇后鎮的體育和旅游產業為經濟發展提供了強大動力,雙輪驅動的特色小鎮在全世界尚屬少見。戶外運動作為皇后鎮旅游發展系統中的重要元素,是形成體育旅游共生體的基本條件。上述運動具有探險性、挑戰性和刺激性特征,皇后鎮則利用以高山峽谷、急速湍流、冬季白雪皚皚等優越地勢,開發激流泛舟、跳傘、滑雪、蹦極、噴射快艇、漂流、山地自行車等戶外運動,為各地戶外運動發燒友提供了良好的體驗場地。

而體育旅游中另一個元素則是旅游,多樣性旅游產品可以滿足各類游客的差異化需求。在旅客體驗驚險刺激的戶外項目之后,皇后鎮依托美景、歷史、文化,開發休閑度假、節慶旅游、婚慶旅游等深度體驗產品,同樣吸引了大量游客。

同時,由于《指環王》的IP宣傳,皇后鎮“魔戒仙境”的名號已經在世界范圍內傳播。隨著發展中國家國民可支配收入的提高,及發達國家的經濟復蘇,皇后鎮有望收獲增量客流。

(四)經驗總結

基于上述四個國外特色小鎮案例,我們認為中國在建設特色小鎮時,應當借鑒以下經驗:

1、關注稟賦,尊重歷史。

無論是以體育體驗、休閑產業為主的沙木尼,還是以體育制造業為主的蒙特貝盧納,或是網球小鎮溫布爾登,其體育特色均源自歷史的流傳。一方面,稟賦是特色小鎮發展的依靠,關注小鎮產業特點、資源分布的實質是探尋適合的發展路徑;另一方面,需要時刻關注小鎮的稟賦變化,如人口流動、資源更新、消費需求、比較優勢改變等,調整發展規劃,例如在2000年后,蒙特貝盧納參與了足球鞋的定制生產,取得了良好結果。

2、采用主導產業+多元化模式。

案例中的成功特色小鎮均采用了這一模式,其本質是體育產業的多元屬性。體育項目與休閑旅游的關系天生存在(如沙木尼、溫布爾登和皇后鎮),并且體育用品的制造也能夠觸類旁通(如蒙特貝盧納)。在有實力較強的主導產業或產品后,如果其無法帶來超額增量客流或收入時,相關多元化發展能夠在“量價”邏輯上獲取更大空間。

3、深耕行業標準,打造情感基礎。

特色小鎮的落腳點是產品提供,顧客在體育產業的消費(無論是項目還是產品)則更注重休閑體驗。供給和需求端的特點,決定了體育產品必須打造情感基礎,而該情感來源于高端的行業標準,掌控標準者為王?!皣⒌巧綄W校服務、發源地工藝、魔戒仙境”等宣傳標語,實質上是基于行業標準建立情感基調,深挖產品護城河。

五、國內特色小鎮案例分析

(一)千年古鎮烏鎮

1、綜述

烏鎮擁有著7000多年文明史和1300年建鎮史,位于上海、蘇州杭的黃金三角地帶離大城市都不到1小時的車程。開發最初,烏鎮以東柵的觀光旅游為主;隨后烏鎮對西柵進行保護開發和基礎設施改造。

烏鎮地處桐鄉市北端,京杭大運河西側,西臨湖州市,北界江蘇吳江縣,為兩省三市交界之處。原鎮域面積67.22 平方公里,轄3個社區和16個行政村,常駐人口5.7萬人,今年8月,龍翔街道與西浜村劃歸烏鎮鎮管轄,調整后,鎮域面積為110.93平方公里,常住人口8萬人,轄4個社區和26個行政村。烏鎮互聯網特色小鎮選址在鎮區西北角,緊鄰西柵景區,具體為:東至烏鎮市河,南至西柵景區界線,西至薛塘,北至京杭運河,規劃用地面積3.13平方公里,建設用地1626.4畝。

古鎮在作為景區之前,首先是居民的住地開發需處理產權問題。烏西柵時采取整體模式,即先全資買斷西柵所有原商鋪和住家的房租產權,再進行統一規劃、設計改造經營避了開發時與居民之間矛盾以及古鎮過度商業化、態同質等問題,以此烏鎮向休閑度假小轉變。隨著文化與旅游的融合,烏鎮以戲劇為入口,舉辦烏鎮戲劇節、建造木心美術館,把戲劇作為自身的文化特色,打造屬于烏鎮的IP,避免了古鎮的同質化。近年來,烏鎮成為世界互聯網大會的永久址,并入圍浙江省第二批特色小創建名單憑借釋放連鎖“紅利”,烏鎮開始向會聯網會展小鎮轉變。

烏鎮地理位置及風景

 

來源:網絡,匯創資本整理

2、產業體系

目前烏鎮定位于以互聯網產業為主導的,以會議會展、旅游休閑、安居樂業、城鎮管理等領域網絡化、智能化應用為體現的,與國內外知名大學、知名互聯網企業共同建設的具有詩畫水鄉特色的集聚互聯網產業新成果、新產品、新應用的“互聯網小鎮”。按照特色小鎮規劃,烏鎮互聯網小鎮確定了9大重點建設項目:

1互聯網國際會展中心,總投資10億元,項目自20155月開工,于201610月竣工。宴會中心于20173月開工建設,總投資6億元。

2互聯網產業及互聯網博物館,總投資26億元,項目位于西柵景區西北部,總用地面積約1500畝,其中建設用地約800畝,該項目的土地征用已基本完成,將于2018年開工建設。該項目將用于建設互聯網主題公園、博物館、數字影視基地、互聯網產業、智慧旅游體驗中心等設施。

3江南烏村,總投資3億元,項目緊鄰烏鎮西柵景區和京杭運河,占地面積約417畝,其中建設用地130畝。該項目將圍繞精品農產品種植加工區、農事活動體驗區、知青文化區、船文化區等四大板塊,建成以田園風光為主題的新型旅游度假區,將打造成為中國農家樂旅游產品發展的新典范。

4互聯網之光博覽會,總投資1億元,該項目位于互聯網國際會展中心,同時作為互聯網大會期間展覽展示場地。

5互聯網創客空間,總投資3億元,項目位于西柵景區北側,互聯網國際會展中心東側,建設用地約100畝。該項目的土地征用已基本完成,將于2018年開工建設。項目打造以創客為主體的創新創業基地,沿水系重點集聚創客商業交流、相關支持服務等活動,形成互聯網融合創新中心,周邊配置以創新創客辦公及居住為主的混合用地。

6健康谷掛號網醫療中心,總投資1億元,項目位于鎮北路北側,建設用地5畝,將用于智慧醫療項目建設。目前互聯網醫院已投入使用,烏鎮互聯網醫院實現了互聯網與醫療的深度融合,是對互聯網+”醫療領域的全新探索。

7吳越文化創意園,總投資10億,項目位于烏鎮北柵,總占地約124畝,其中建設用地約100畝。項目以文化創意類產業為主要內容,包括烏鎮雙年展(國際現代藝術展)展廳及配套設施、創意工坊、濱河文化休閑街、烏鎮戲劇學校等內容,打造集文化產業、文化創意設計、文藝演出(電影、電視、戲?。┖蛡鹘y現代藝術國際展覽的文化集市。

8互聯網大數據運營中心,總投資5億元,項目位于環河路北側,隆源路西側,建設用地面積約15畝,該項目的土地征用已基本完成,將于2018年開工建設。該項目將用于智慧旅游綜合平臺、智慧政務、智慧安防等建設。

9互聯網創業街區和創客村,總投資1億元,項目位于鎮北路北側,建設用地約30畝。該項目將用于引進金融咖啡等互聯網創業創新街區平臺,構筑產業生態,創建創客村。

以上項目的運行為烏鎮互聯網特色產業發展帶來了良好勢頭,除九大規劃項目之外,烏鎮互聯網小鎮的產業發展后勁十足。今年,今目標、福瑞泰克、賽飛卡盟等重點項目相繼完成簽約、落地,這將促進烏鎮互聯網產業更多元、全面發展。在談項目中,互聯網產業項目也呈現出多領域發展趨勢,涉及影視文化、電子商務、服裝設計等領域。

3、發展歷程

圖表25. 烏鎮發展時間軸

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(二)特色文旅小鎮彝人古鎮

1、綜述

彝人古鎮始建于2004年,最初定位為商業地產項目,所以在開發之初彝人古鎮便已盈利。隨著本地客商及投資者對彝人古鎮愈發關注,開發商從昆明-大理-麗江黃金旅游線路出發,提出了通過彝人古鎮項目,打造一個新的旅游景點和集散地,以此擴大彝人古鎮作為商業地產項目的運營空間。隨后在建設時注入了彝族文化、火把節、彝人部落、彝鄉戀歌大型演出等元素,其地產屬性逐漸淡化,形成了一個新的旅游小鎮。2017年,彝人古鎮被列為云南省20個創建全國一流特色小鎮之一,經過十余年的發展,彝人古鎮已變成了集文化景區、旅游集散地、城市會客廳等多種功能于一體的特色小鎮,同時彝人古鎮也成為依托特色文化旅游拉動楚雄當地產業發展,創造居民就業的一個重要引擎。

圖表26. 彝人古鎮地理位置及風景


來源:網絡,匯創資本整理

2、產業體系

彝人古鎮在建筑風格上延續了原德江城的風貌,再現了南宋時期的盛世繁華。古鎮建筑樣式匯集了云、貴、川等地的彝族民居樣式,同時深入挖掘楚雄彝族文化,參照傳統彝族村落建筑設計,畢摩房、蘇尼房、姑娘房等在此留存。此外,營建彝人部落特色街區,組建演出團隊,每晚演出“”,開發酒店、客棧區,為打造一個真正的旅游商業綜合體和旅游集散地建立基礎。

彝人古鎮祭火大典


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彝鄉戀歌”是偉光匯通打造的一項以“天天長街宴、夜夜火把節”為主題的彝族原生態歌舞伴餐類旅游產品。通過連通的環形水上吊腳樓這一特殊用餐環境,“彝家八大碗”這一特色餐品,營造和再現了彝族人民擺設長街宴同族共聚、誠摯待客的餐飲文化。而在品嘗彝家美食之余,中央水榭舞臺的表演更是精彩紛呈——跳菜、敬酒歌、服飾展、猜新娘互動等等,讓游客在享受美食的同時,感受原汁原味的彝族風情。

彝人古鎮彝鄉戀歌

 

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此外,彝人古鎮配置合院區、彝人文化主體園區、酒吧街、大型餐飲區、客棧區等。商業業態豐富,商鋪、客棧、餐飲、小吃、茶吧、酒吧等商業形態應有盡有;經過集中打造,形成了酒吧街、東盟風情街、韓國風情街等幾條主題商業街區。整個古鎮全具備了吃、住、行、游、購、娛、六大旅游功能,充分滿足市場各類需求。

彝人古鎮不僅契合了中國新型城鎮化的發展,且其背后所體現的古建新生、文化敬畏、特色旅游景點打造等發展邏輯,為其他地區的特色小鎮發展模式帶來了很多可想象的空間。

3、發展歷程

彝人古鎮前期(即1、2期)占地243畝,總投資3.2億元,于2005年初動工已于2006年底如期開發成功,獲得了一致好評,成為楚雄旅游文化的新亮點。

圖表29. 彝人古鎮發展歷程


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(三)袁家村

1、綜述

國陜西關中平原腹地,地勢西北高、東南低,地貌分為南部臺塬和北部丘陵溝壑區兩大類。袁家村周邊有著豐富的歷史文化資源,距袁家村10公里的唐太宗昭陵是全國第一批文物保護單位,世界上最大的皇家陵園。唐肅宗建陵石刻,是關中地區帝王諸陵中數量最多、保存最完整的石雕石刻群。袁家村現已形成以昭陵博物館、唐肅宗建陵石刻等歷史文化遺跡為核心的點、線、帶、圈為一體的旅游體系。

袁家村從2007年開始由村委書記帶領發展鄉村旅游,通過將關中的特有民俗小吃、技藝等與現代文化創意、休閑生活方式相結合,形成了現在的年游客量過百萬、收入過億的關中民俗特色文化旅游小鎮。

目前,袁家村的年客流量300萬,營業額超10億,其中有年利潤300萬元的粉湯羊血,有單日營業額高達29萬元的酸奶鋪。從客流統計數據來看,袁家村的人流在平日里達到4~5萬,周末達到6~7萬,國慶及春節等特殊節假日,最高客流可達20萬人次/天。這樣的經營客流數字已超過西安人氣火爆的兵馬俑和回民街,躍升為陜西排名第一的旅游項目。從經營收益來看,袁家村的餐飲業日營業額已經達到200萬元,一年加上其他收入,可超10億元,已經達到一個大中型城市中大型購物中心的營業水準。

圖表30. 袁家村地理位置及特色 

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2、產業體系

袁家村僅用十年的時間,成為陜西省乃至全國最受歡迎的鄉村旅游勝地,被譽為“關中第一村”,無論在旅游知名度影響力還是在旅游接待人次和旅游收入上,都遠超距離袁家村僅4公里的唐昭陵景區。袁家村以展現關中風情為主,全方位完善創意產業,大力發展鄉村旅游,填補了禮泉縣在高檔化的民俗性綜合型旅游度假設施上的空白,同時不斷強化品牌特色,擴建關中民俗街,打造時尚和現代元素相結合的康莊文化娛樂街,總建筑面積2.3萬平方米,涵蓋了阿蘭德國際會館、關中客棧、各式酒吧、咖啡館、書屋、書畫院、國際小商品超市、多功能廣場、養生堂和游戲拓展中心等30多家店鋪。游客不但能夠感受到農家氛圍,品嘗關中小吃,觀賞關中小鎮之景,還能夠體驗民俗文化元素與現代設施相結合的獨特的生活情調,極大地滿足了游客對于鄉村旅游的觀賞、休閑、娛樂的需求。

圖表31. 袁家村產業分布


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袁家村采用統一規劃,村容村貌體現了秦風漢韻的格調。統一運營,統一接受袁家村的管理辦法及模式,將關中地區民俗傳統文化與現代旅游的結合,將民俗小吃、茶館、技藝、游樂與現代的文化創意、休閑體驗生活方式結合在了一起。

2小吃一條街

是袁家村幾乎就是靠餐飲業能帶動起來的,小吃街是最吸引游客的地方。

一是控制業態嚴格。整條街業態布局為小吃,每種美食僅限一家經營,絕不重復。二是通過窘迫逼狹的建筑布局,人為營造熙熙攘攘的商業氛圍。小吃街的道路寬度為4米左右,街道頂部用布幔遮擋,現場狹窄局促,故意減慢游客速度,造成擁堵。三是商鋪布局合理。外間現場制作食物,成為展示陜西當地風俗的一個場所,增加風俗氛圍。除卻餐飲之外,袁家村的休閑和文創業態也是別具風味。

3)娛樂休閑區

包括麻將館和茶館區。此區域的業態相對要復雜,既有大型客棧、茶樓、麻將館,也分布著小吃和餐飲。

4)酒吧一條街

是為了吸引附近城市的白領階層設立,裝飾風格時尚現代。

5)民俗體驗區

袁家村最大的賣點和獨特性。在民俗體驗區,眾多的油坊、布坊、醋坊、茶坊、面坊、醪糟坊……各具特色,游客可以親身體驗民俗文化的魅力。民俗體驗區的客戶消費頻率并不高,但能夠帶來更多的客流。村委會對民俗體驗區進行補貼或減免。

在關鍵的招商運營管理模式上,還采用了免租金、統一經營和管理,對于關系到民生的食品原料進行統一供貨、自營加工廠、調味品廠、酸奶廠、油廠、面粉廠等關鍵的原材料加工部分,將商戶經營業績與村集體的經營收益相掛鉤,并且效益可觀。

  袁家村構成


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3、發展歷程

2007年,袁家村因地制宜,確立了打造“關中印象體驗地”發展規劃。通過集資的方式,籌措資金近億元,開始修建民俗村。

  袁家村發展歷程

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(四)福建嵩口古鎮

1、綜述

嵩口鎮是福州唯一的中國歷史文化名鎮,位于福州市永泰縣的西南部,地處永泰、仙游、德化、尤溪、閩清五縣的結合部,轄區面積257平方公里,轄1個社區、20個行政村。擁有“中國歷史文化名鎮、閩臺鄉村游示范基地、全國首批鄉村旅游創客示范基地、全國重點鎮”等眾多榮譽及月洲、中山兩個第三批中國傳統村落。2015年末,鎮域常住人口3.2萬人,鎮區常住人口1.5萬人。2015年,鎮GDP130.9億元,城鎮居民人均純收入1.13萬元。

嵩口古鎮是南宋愛國詞人張元干的故鄉,同時是永泰西南政治、經濟、文化中心和重要交通樞紐。嵩口鎮區有60多座明清時期古民居保存完好,屬下各村保存完好的明清古民居達百座以上。嵩口古鎮東臨閩清縣,北接尤溪縣,西毗德化縣,南依仙游縣。2008年,嵩口古鎮被評為中國歷史文化名鎮。

袁家村地理位置及特色

 

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2、產業體系

嵩口古鎮修復直街、橫街、米粉街、關帝廟街,恢復古碼頭、關帝廟、土地廟的原有風貌,并恢復傳統的商業氛圍,重建米粉店、釀坊、理發店、裁縫店等民間商鋪,增加手工業作坊和商業活動,并采取體驗參與式模擬經營。整治斜陽院巷,堅持以鶴形路為主線,對龍口厝、宴魁厝、拔魁厝等古民居院落整治打造,實施古民居民俗、民宿、農家樂等旅游體驗試點的改造。主要景點包括:

1)用坦厝

用坦厝位于嵩口鎮區的下坂村,占地5000多平方米,是由清朝乾隆年間的當地富翁陳上珍所建。這座大厝內有正大廳、下廳、橫厝、橫廳、書齋、門樓、內埕、外埕、雨水井、后花園及200多個房間。厝內有一套12扇鎦金屏風,正大廳神龕前四扇門窗精雕細刻著三國人物故事,景物縱深5個層次。

用坦厝


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2)寧遠莊

寧遠莊位于嵩口鎮區月洲村的一處小山包,始建于清雍正七年(1729年),歷時五年方成。其是一座寨堡,寨墻數百米長,6米高,都是用近一米厚的青石塊砌成的。寨墻上開有四個大門,東正門裝有兩重木門,門口留古石馬槽。莊內建筑依山勢而建,一座座呈品字形的木樓彼此相連。

 寧遠莊

 

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3)張元干故居

張元干故居位于嵩口鎮區的月洲村,名為“半月居”,占地面積400多平方米,原為土屋,系張元干出生地。新建筑為張元干子孫于明末(1643年)所重建,飛檐翹角,古色古香,擁有保留完好的“弧形墻”。故居旁邊還有“水月亭”、“寒光閣”、“雪洞”、“紫竹假山”等遺址。其中的雪洞在小溪旁依坡而建,共有3小間。

                                                                                                                                                             張元干故居



4)古渡口

古渡口位于嵩口鎮區的直街。其門樓和廊柱保存完好,石階邊還可泊船。渡口處有4塊石碑:明朝嘉靖年間的“林帶溪植榕碑”、清宣統元年的“重整義渡碑”、清“奉憲永禁溺女碑”和清代為處理林陳爭水而引起人命案而立的“奉撫憲碑”。其中, “重整義渡碑”上明確劃定了渡船收費標準,如“喜轎過渡只收花彩錢肆枚,棺柩過渡不準索取花彩錢分文”等。并規定了渡船安全要求, “渡船無論新舊,如有損壞,須修理堅固,不準糊涂濫用”。渡口的渡船按照石碑上的規定,把一代代人渡過大樟溪。

古渡口


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嵩口古鎮主要的特產有蛋燕、九重、粿蔥餅、李干、鼠曲粿。主要的民俗風情有

元宵游神嵩口古鎮的月洲村每年農歷正月有鬧元宵游神的習俗。游神時村中青年抬著張圣君塑像和刀轎,全村彩旗招展、鑼鼓喧天。在一陣急促的銅鑼聲后,人們神情肅穆,一名男子赤膊光腳跳起神來,先用寶劍舞上一通,而后躥上刀轎端坐其上游遍全村。男子數九天寒赤膊光腳不覺得寒冷,未到刃轎前時奔走如飛,跳神人用鋒利的寶劍在胸背上輪番掄砍,只見刀落處肌肉泛白,刀起時卻毫無損傷,而其所坐的刀轎,腳踏、臀坐、背靠的都是三雙利刀,雙手各扶兩把刀,刀刃向上,刀口鋒利。游神隊伍繞村一周巡行,經過家家戶戶,經過之處,燃放鞭炮,燒香祭拜,保佑合境的平安,祈求來年風凋雨順,幸福安康。

五顯廟會每年農歷九月二十八日是五顯大帝生日,這天要舉行隆重的廟會,為他祝壽,祈求風調雨順、田禾大熟。后來就演繹開來了很多意思。五顯大帝是財神,博得經商者們的虔誠禮拜。每月初一、十五,商人們都要到五顯廟去焚香上供。每年正月十五至十八迎五顯大帝,信徒們又會挑了五牲(雞、鴨、魚、豬、牛)、香燭紙炮,趕到廟里去祭。再后來又演繹為五福臨門中的五福:一福長壽,二福富貴,三福康寧,四福好德,五福善終。

林公出游每年正月十四、十五、十六日林公大使神像被移到德星樓過元宵節。正月十七、十八、十九三日出游,巡行全鄉,嵩口古鎮的街邊商店及全鎮人民都會大放鞭炮、花燭。

3、產業模式

嵩口鎮地處福州永泰、福州閩清、莆田仙游、泉州德化、三明尤溪四市五縣的結合部,古時為閩中水陸交通樞紐。后因交通區位變遷落后于沿海地區,也因此留下了大量的歷史遺存。隨著福州市域城鎮化的發展,人口外流面臨衰敗。而后區域交通條件逐步改善,后發先覺,致力于文化崛起、古鎮復興,依托歷史文化遺存豐富的優勢,整合傳統文化資源和農業生產優勢,利用閩臺合作的地緣和政策優勢,打造古鎮和鄉村旅游產業,通過創新驅動發展鄉愁經濟,吸引創客和游人,活化小鎮和鄉里,走出了一條特色發展的路子。

嵩口古鎮投入資金8700多萬元,對核心游道沿線的32個節點景觀項目和環境綜合實施了治理工程,引入臺灣文創團隊,把嵩口古鎮建成全省古鎮保護與發展和閩臺鄉村游的樣板典范。

在產業發展體制機制方面,采用文化鑄魂、產業支撐的模式進行。

文化鑄魂:將本土工匠和手工藝人就近嫁接到主要街道的景觀改造項目中,將傳統文化根基植入現代載體,實現自然衣+歷史魂+現代骨的效果;

產業支撐:實施一核五片旅游總體規劃,加大古村落、古民居、古寨堡保護修復力度,壯大特色鄉村旅游,豐富旅游特色業態。

特色鮮明的產業形態。嵩口鎮著重發展休閑旅游業,扶持了業態示范和傳統工藝,提高了古鎮的知名度,逐步形成了初級旅游目的地,農家樂、民宿等特色業態相繼落地開花,在四條舊街上漸進式引入竹篾工藝品、手工線面等傳統工藝示范店,著重推動體驗工坊的建立,促成游客進行參與和互動。依托高速出口節點,扶持建設物流配送中心,大力發展電子商務、中介代理等現代服務業,支持網購發展和農村電商配送,拓寬農產品銷路。

和諧宜居的美麗環境。閩江下游最大的支流大樟溪貫穿全境,赤水溪、大喜溪一塵不染,石奇、水清、山峻、樹怪,溪邊景色十分迷人。氣候宜人,四季分明,李園遍地,溫泉豐富。上有德化水口、石牛山,下有百溝、梧桐湯埕、青云山等多個景區,人文自然景觀相輔相成,相得益彰。

彰顯特色的傳統文化。嵩口鎮南宋形成集市、形成趕墟(初一、十五),元朝置鎮、明朝設巡檢司,1914年成立福建省第一個鄉鎮商會,是海絲路重要渡口、閩商文化發源地之一,也是虎尊拳發源地。歷史上,從嵩口鎮走出以南宋著名愛國主義詞人張元干、閩臺最大農業神張圣君為代表的眾多著名文人。全鎮160多座古民居,木雕精湛、石雕豐富、灰塑疏朗。

便捷完善的設施服務。鎮區主街道立面、屋面等景觀有較大提升,古渡口、古榕廣場等景觀恢復已初具成形,古街景觀逐步成形,斜陽院巷古民居片區完成搶救性修復,特色業態引入,一期核心游道景觀提升和游步道貫通,基礎配套設施逐步完善,城鄉面貌得到突破性改變,古鎮韻味愈加濃厚。

圖表39. 嵩口古鎮產業業態


六、特色小鎮發展趨勢展望

1、特色小鎮的產品線將更加清晰

經過近年的產業發展趨勢分析及產品模型研究,特色小鎮建設始終堅持產業先導原則已成為業內共識,而產業的發展前景和特色性直接決定了未來小鎮的活力。所以,選擇特色小鎮的戰略發展方向是產業研究的核心。經過探索實踐,特色小鎮的產品線已逐漸明朗,具備行業前瞻性的開發商已搶先發布自己的小鎮發展白皮書,為搶占特色小鎮高地繪制了宏觀發展藍圖。根據我們的行業觀察及深度研究,我們認為無論未來小鎮開發主體如何變化,特色小鎮將圍繞以下幾個最有前景的產業方向進行突破:

(1)以康養為主要產業的康養特色小鎮

(2)以生態農業為主要產業的田園特色小鎮

(3)以體育運動為主要產業的體育特色小鎮

(4)以教育為主要產業的教育特色小鎮

(5)以文化旅游為主要產業的特色旅游小鎮

(6)以高科技研發為主要產業的特色科技小鎮

綜上所述,特色小鎮未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農業、高科技等幾個主要產業方向發展。

2、特色小鎮的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮的發展元年,經過2017-2018年的深度摸索和產業規劃,2019年將迎來一批特色小鎮的落地實踐。具備長遠戰略規劃和產業資源優勢的地產開發商、產業運營商等社會資本將進入特色小鎮的先鋒方陣,引領中國特色小鎮的發展。

3、缺乏產業資源及運營戰略將提前退場

目前想搭載特色小鎮之風以期分享政策紅利、產業紅利的社會資本不在少數,隨著時間的推移,很多開發商已經意識到,沒有足夠的資本支撐、沒有優勢的產業資源、沒有產業招商及運營的能力,要想參與特色小鎮的開發幾乎是不可能的,即使獲得開發機會也是一種無畏的冒險。

在目前宏觀政策背景下,帶著傳統房產開發思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產業初期運營的想法是不切實際的,如果沒有清晰和長遠的產業規劃和戰略發展思路,這樣的小鎮將不具備可持續發展潛力更無特色可言。只有牢牢把握特色小鎮的核心是產業,開發的核心是產業運營,運營的效益是社會效益、經濟效益、生態效益等綜合效益的結合,方可在業內樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產的開發邏輯來運作特色小鎮,沒有從根本上去建立產業運營的發展戰略,沒有足夠的資本為未來產業運營做支撐,這部分開發商將不得不提前退場。

4、踐行跨界、融合、共享發展理念是趨勢

特色小鎮力求一、二、三產業的高度融合,追求生產、生活、生態三生融合。保持產業、文化、旅游三位一體,實現產業和城鎮融合發展。特色小鎮在確保核心產業“特”的同時,必須進行多產業跨界融合才能確保小鎮產業鏈的內生活力。

一個完整的特色小鎮生態系統,通常分為核心產業、衍生產業和配套產業三個層級,由內而外實現共榮共生共享。

1)單一產業難以為繼。非工業類特色小鎮,以康養、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮。單純做任何一個產業,生態系統都將難以建立,投資收益更難以保證。

2)統一運營才能協調發展。產業布局不同、服務領域不同、產品基因不同、運營周期不同、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮失去活力,投資回報遙遙無期。

3)融合的關鍵是產業鏈的挖掘、細分和創新。只有將當地的特色手工藝、非遺文化、土特產、歷史符號等進行充分挖掘,并通過創新手法實現被傳播、接納體驗、加工實現產品化、被售買。才能實現由核心產業向衍生產業過度,激發產業活力,最終實現投資效益最大化。

4)小鎮商業模式需集成創新。以一種前所未有的視角,再造產業流程、供應鏈條、管理流程,把散落各處的碎片資源重新配置,變成滿足市場需要的新東西。

5、小規模、緊湊型、集約化、產業化發展是突破方向

特色小鎮并不是行政區劃單元上的小鎮,它非鎮非區,也不是產業園區,而是相對獨立于市區,有明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能的發展空間平臺。

特色小鎮追求“小而美”,需改變單純求大思維,特色小鎮的小尺度、近距離、微景觀是其發展的優勢。應在小而特、小而優、小而美、小而精上多下功夫,從追求規模到追求質量轉變,才能探索出更廣闊的前景。小城鎮不要克隆大中城市形態,要突出自身的地方特色,包括地方文化特色、建筑特色、產業特色、生態特色、旅游特色等。

特色小鎮的區位由其核心產業決定。由于特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關系為主,因此一般不宜遠離核心城市,所以特色小鎮一般位于城市遠郊或城市周邊區域。但是具備旅游功能的特色小鎮依托其自然資源,一般會稍遠離城市中心地段,但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。

6、旅游+大健康特色小鎮將成為熱門

健康小鎮是醫養資源與休閑度假相結合的產物,發展的關鍵在于依托優勢環境,從健康檢測、健康醫療、健康促進、慢病療養、精神康復、休閑養老角度入手,并延伸發展與健康相關的中藥、養生、運動、有機農業等產業,推動區域經濟發展。

1)健康產業市場潛力巨大

大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理,通過排除或減少健康危險因素,達到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。根據《關于促進健康服務業發展的若干意見》,到2020年健康服務業總規模達到8萬億元以上,可見市場潛力巨大。

2)國家政策支持產業發展

國務院在2016年發布的《健康中國2030”規劃綱要》中指出,“應積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合,催生健康新產業、新業態、新模式,培育健康文化產業和體育醫療康復產業。制定健康醫療旅游行業標準、規范,打造具有國際競爭力的健康醫療旅游目的地?!苯】诞a業已經成為新常態下服務產業發展的重要引擎,在未來20年,必將迎來一個發展的黃金期。

3)健康與旅游加速融合,為康養小鎮的發展奠定基礎

世界醫療旅游協會報告稱全球醫療旅游產業未來年增速有望保持15%-25%的高增長率,2017年的市場份額預計將達到7000億美元。而國際傳統旅游產業的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。數據統計顯示,以健康養生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%,收入效應遠遠大于傳統的旅游產業及醫療產業。

7、特色小鎮的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續穩定的資金來源是特色小鎮發展的關鍵,因此合適的融資模式對于特色小鎮的發展將至關重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用,未來將呈現上升趨勢。

PPP模式的利好主要表現為以下四點:

1)減輕財政壓力,開拓融資渠道,通過小鎮進入成熟階段后產生的穩定現金流收入,可以發行資產證券化產品進一步支持小鎮的發展;

2)政府和社會資本可以發揮自身優勢在項目的不同階段管控相應風險,降低和分散風險,提高特色小鎮建設的效率;

3)政府會提供包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財政等方面的利好政策;

4)定位準確、運作科學、機制合理的特色小鎮,可以滿足社會資本的投資回報要求,也對政府經濟轉型升級、新型城鎮化建設,都具有重要意義.

 

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